十问厦门房价:为何收入低房价高?今年还会跌吗?

作者:admin 来源:未知 点击数: 发布时间:2019年04月16日

  第6问:厦门房价中期走势若何?

  新盘的供应颠末五年、十年的累积,交房后就汇合成数据。所以我们只需把住新房的泉源就能算出供需数量。好比从2012年起头,厦门每年的地盘供应量平均值是150平方万摆布。而从2012年到此刻,厦门每年的发卖量,新盘发卖,在这过去的7~8年里,平均每年只出产150万平方,可是每年要卖掉300万平方,那一年就缺口150万平方,7年就是1050万平方,曾经把过去的库存全数被耗损光了,还不敷。剩下人就只能买二手房。

  300万平方其实就能够代表这个城市,若是取平均值,就根基上能够代表这个城市将来几年的需求量就是300万平方。以卖一套房子是一百平米来算,就是3万套。这个城市的新盘的需求是三万套,可是它一年只供1.5万套。若是累积到必然程度,市场就求过于供,这是需求层面。就是市场正常的布局导致的城市房价上涨,求过于供。厦门的供需布局是全国最正常的城市,这就是为什么一个小城市,房价会这么高的缘由。

  此外,厦门每年生齿净流入比例很高,着能够通过孩子的读书来作为参考。学位是把户籍生齿和非户籍生齿加在一路。比来几年厦门的学位空白程度逐年添加,并且每年都要翻倍,申明城市常住生齿是越来越多。这些就是中持久来看采办力支持。

  第7问:厦门周边城市(好比漳州港)会跟跌吗?

  漳州港此刻的房价是透支了R3线建成后的价钱。此外,供大于求,漳州港有200多万库存,这是厦门一年供应量。

  漳州港充满变数,和厦门比拟,人们更情愿选择厦门,且厦门周边也有2万摆布的房子,但漳州港的房子要取决于价差,价差大,就会有人买,由于没有不克不及买的房子,只要不克不及买的价钱。

  第8问:厦门的商住项目还有采办价值吗?

  商住的问题是若是表现不出房钱收益它的增值就会变慢,就会相对慢,或者叫做跑不赢平均值。商住的问题次要有:无法入户;体验差;栖身成本高。

  此外,商住买卖成本高买卖税费平均在10%,一般的商品房满两年的买卖数据该当是在三个点。买卖税费高就会让良多人不想卖,说白了它就吃掉了你的利润。由于要掏这部门税来,并且是让买家来承担,无形傍边就导致房价卖不高,而出租也就成为其剩下的独一可取之处。

  第9问:厦门地价大跌了吗?

  我们要认可一个现实,地盘价钱是下跌了。可是只是纯真拿两个成果去对比,会感受到很惊悚,若是考虑到里面的根基缘由,可能只是下跌,但并没有那么惊悚。

  以7月2号拍的同安、翔安的地1万8、1万9,与翔何在2016年8月26号拍的地王是3万7千多,3万8千摆布作对比,发生2万的差距次要因为以下缘由:

  起首,这两块地位置完全纷歧样:一块在翔安南,是翔安将来最有前景的区域;另一块在厦大翔安校区偏僻的处所,阿谁处所与地王之间的成长周期至多差5年。你拿一个成长周期差5年的进行对比,这必定是不可的。

  第二,是前提差别,2016年8月份的时候还没有起头调控,出格是对地盘市场没有调控,其时的地盘拍卖前提就是一般的前提,你花钱盖什么样的房子你说了算。此刻,2017年起头厦门就对地盘市场进行调控了。

  第10问:开辟商还敢在厦门拍地吗?

  比拟本来,此刻有7090政策,就是这块地盘拍下来,必需有70%的房子是在90平方以下的,之前的地王就没有这个限制。这个限制导致开辟商没有法子去做别墅,而只要做别墅,价钱才能发生大的溢价,开辟商的利润才会多,利润多,开辟商才会拿更高的成本去拍下地盘。

  有70%的房子要在90平方以下,90平方明显是做不了高溢价的房子,只剩下30%。以前没无限制的时候,开辟商想怎样排就怎样排,只需容积率排的下,怎样排都能够,这是一个限制。另一个限制就是,140平方不克不及做复式的房子。我们晓得,做复式的房子能够空出良多面积来赠送,抽出来的面积就能够给房子发生溢价。多出一个客堂或是房子的面积就能发生溢价,客户也能接管。开放商就敢拍高一点。

  再有“一次性发卖”,10万平米以下的地必需一次性发卖,10万平米以上要分两次发卖,这个政策对开辟商来说是很恐怖的工作。由于一块地你分多次发卖,能够拉长周期,能够按照行情的变化调理价钱,低开高卖,越卖越高,对开放商来说这是准确的发卖策略。若是一次性全数放出来在房产市场上卖,开放商处于被动的形态。在良多对地盘拍卖的限制前提下,形成了大师不敢以很高的价钱拍卖地盘。

  最初,开辟商的钱不敷了,过去的2016年和2017年,开辟商花了庞大的价钱拍下地盘,成果这两年碰着房产政策,房子欠好卖了,手上的现金回的慢了,就不克不及再投入去开辟了。钱不多就不会乱拿地。

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